立地条件が良くても原材料、特に鉄資源の高騰に伴って数年前から高止まりしている建設費により初期投資コストが嵩み、その割に家賃は値上げに反映できず、長期的な収支計算上での利回りは下記のとおり低下してしまい新規供給が難しくなってきました。 この現象は当分続くと予測され、状況は厳しくなってきていますので安易な事業はしない方がよいでしょう。要するにマンション事業は長期的な収益事業ですから安定的な需要が確保でき、収益の安定確保が実現できなければなりません。また、その土地を有効利用するに当たっての基本的理念がしっかり確立されていなければなりません。まず企画に当たっては、その土地を含む地域の現状及び将来の要因分析をしっかり行うことが大切です（都心からの距離、最寄駅からの距離。人口動態の要因等）。次に、その土地に建てる建物の建築コストがどの程度かかり、いかに良い物を安く建築できるかがポイントです。 大手ハウスメーカーはブランド力と安心感はありますが建築コストは割高です。それに対して地元の中堅業者は大手企業に立ち向かう為の企業努力をされ比較的価格を押さえています。オーナーとしては、収支上初期建物投資額（イニシャルコスト）をいかに低く抑えられるかがポイントですから、必ず複数の業者による相見積をしてください。結果的に良い収支が得られなければ別の案を思索する方が良いと思います。初期投資額を押さえ、それでも収支利回りが高い事業を選択して頂きたいと思います。
皆様の中には、先祖代々から譲り受けた土地を有効活用したいとお考えの方もいらっしゃるかと思います。
土地の有効活用というと代表的なものであればアパート、賃貸マンション事業などがあります。
それ以上に土地さえあれば土地からの含み益、キャピタルゲインが得られますからそれなりに地主さんとしての優位性はあった訳ですが、今や時代が変わり不動産に対する考え方、価値観が変ってきました。
長期的には「人口減少」「不動産の過剰供給」という問題に直面することになり、土地さえ持っていれば安心という時代は終わりました。
国の土地保有者への対応は従来に増して厳しいものになってきています。
ですから地主さんはもっと勉強をしなくてはいけなくなってきました。
有効活用のメリットには下記の3点があります。
1.安定収入になる
2.固定資産税対策になる
※土地の固定資産税 1住戸あたり敷地面積200㎡について通常の1/6に引き下がり、また都市計画税の割引もあります。
3.相続対策になる
以上の3点は、それなりのメリットがあることはわかりますが、有効活用は「投資」であり、且つ「経営」ですから「収益性」が第一であり、収益性が向上しなければ節税は出来ません。よく耳にすることですが、業者さんから相続対策になりますよ！！勧められ、安易に取り組んだことで失敗している方が多く見受けられます。ですから土地を有効活用しようとされている方はぜひご相談ください。
アパートは「儲からない」という意見も多いのですが、リサーチや事前準備をしっかり行い、ポイントを押さえて収益を上げている人もいます。既に土地と古いアパートを持っており、アパート経営を考えている方に向けて、"アパート経営で儲かる"ために押さえておくべきポイントや注意点をわかりやすくご紹介していきます。
少子化によって日本の人口が減少傾向にあるほか、賃貸住宅の過剰供給で空室が目立つアパートも増えてきています。そのため、昔のようにアパートを持っていれば誰でも安定した家賃収入を得ることができる状況ではなくなっています。
しかし、リスク管理と経営戦略をしっかりと立てれば、今でも十分に利益を出せるのです。
不動産投資には、マンション経営や店舗経営など、アパート経営以外にもいくつかの手段がありますが、アパート経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
アパート経営の主なメリットは以下の通りです。
● 安定した収入が見込める
● 節税効果が期待できる
● 副業としての経営も可能
● マンション経営よりコストが安い
アパート経営は様々なメリットがありますが、資産運用である以上、当然何かしらリスクは伴います。
アパート経営で安定した収入を手に入れるにはどうすればいいのでしょうか？
アパート経営で儲けるための主なポイントは以下の通りです。
● 賃貸需要がある立地であること
● 借入金を少なくし、自己資金を多くすること
● 利回りや経費について理解すること
● リスク回避の準備をしておくこと
● アパート建築の設計や間取りにもこだわること
● キャッシュフローを理解すること
など、ポイントを理解しておけば、リスクを抑えながら安定した家賃収入を得ることができますが、何か注意点はあるのでしょうか？アパート経営の主な注意点は以下の通りです。
● 不動産所得が発生すると所得税と住民税が発生する
● 減価償却費がなくなると税金が上がる
など、土地活用としてアパート経営を行う場合には、いかに家賃収入を得るかに重点を置くのではなく、節税効果がどれだけ得られるかに重点を置くのがポイントです。そのため、節税効果を最大限に発揮するにはどうすればいいか、常に意識しながらアパート経営を行うことが肝心です。
以上になります。
当社では個別にお客様のご相談を承っています。
上記の内容をもっと深く聞いてほしい、または上記以外のお悩みや問題がある方は、一度弊社にご相談ください。
